La asunción de cargas registrales en la división del condominio

La copropiedad o proindiviso como figura legal que da cobertura a los derechos y obligaciones de los sujetos que concursan proporcionalmente a sus respectivas cuotas, es una figura tan habitual en la actualidad como origen de conflictos y divergencias. Recordemos que todos los partícipes se pueden valer del "procomún" con la limitación de no poder impedir el uso libre por parte del resto.

El Código Civil en su artículo 400 atribuye a cualquiera de los cotitulares la facultad de dejar de formar parte de la sociedad dominical, no estando ninguno de ellos obligado a mantenerse en copropiedad. En este orden, el Cc igualmente limita el pacto de indivisión a 10 años, siendo nulos los pactos que establezcan un plazo superior.

Es por ello que cuando uno de los titulares del dominio plantea la disolución de aquello que les unió se deben articular los trámites oportunos, planteando especial incidencia los casos de división en que el bien -proindiviso- no gozara de acuerdo expreso de todos los copropietarios.

En esta ocasión nos vamos a ocupar del supuesto en el que los copropietarios no han sido capaz de llegar a un acuerdo en el modo y medios para realizar la venta del bien (notarial, o extrajudicial) por lo que es preciso instar el inicio del procedimiento judicial -división de la cosa común "habitualmente será un juicio ordinario, por razón de la cuantía", que finalizará por una sentencia que declarará la conclusión de proindiviso y que se acuerde su posterior enajenación judicial por medio de subasta judicial que tendrá lugar en una "Ejecución de Título Judicial".

En este caso, si observamos el contenido del título que lleva aparejada ejecución, rápidamente caeremos en la cuenta de no estar abocados a una ejecución dineraria, sino a una ejecución del Título V del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil (ejecución no dineraria)... la cual, no dispone de un cauce expreso para la realización de las actuaciones tendentes a la liquidación de bienes previamente embargados.

La gran mayoría de subastas judiciales con objeto de dividir el proindiviso vienen teniendo lugar por los trámites de la subasta judicial de bienes muebles/inmuebles según el caso, aplicando con carácter supletorio aquellas normas que la nueva ley de Jurisdicción Voluntaria pueda disponer al caso, según el arbitrio del Letrado al Servicio de la Admon de Justicia.

Recordemos que el artículo 613.3 LEC establece que cuando los bienes sean de las clases que permiten la anotación preventiva de su embargo, la responsabilidad de los terceros poseedores que hubieran a

A tal fin, tanto si la venta del bien fuese a tener lugar en venta judicial, como si lo fuese a hacer por los trámites de J. voluntaria (arts. 656 LEC y 111.3 LJV respectivamente) el LAJ remitirá mandamiento al Registro de la Propiedad para que envíe al Juzgado (e igualmente, con contenido estructurado y formato electrónico remita al portal de subastas del Boletín Oficial del Estado) certificación de dominio y cargas.

Como sabemos, es fundamental conocer bien el estado registral del bien en este momento procesal. Inicialmente para el Letrado de la Admon de Justicia que tendrá que calcular el precio de avalúo para lo que tendrá que detraer del valor de tasación judicial obtenido en la ejecución el valor a que asciendan las cargas anteriores al gravamen que pretende subastar (para lo que, además, el órgano judicial se comunica directamente con dichos acreedores anteriores); pero también es importante para la persona que pretende la adjudicación del bien en subasta por su obligación de subrogarse en la subsistencia de dichas cargas anteriores (.. ojo!, que no en las deudas que tal carga aseguran, STS nº 366/2016 de 03 de junio) al gravamen que ha motivado la ejecución.

Dicho todo lo anterior, en un supuesto de subasta judicial para la división del proindiviso que tuvo su origen en una liquidación de régimen económico matrimonial o en un caudal hereditario, ¿cómo podremos saber qué cargas son anteriores y cuáles son posteriores o, dicho de otra manera, en qué cargas nos subrogaremos y cuáles por contra quedarán canceladas con el dictado del Decreto de Adjudicación?.

Es evidente que en este caso el procedimiento que ha dado origen al procedimiento no ha provocado una anotación o inscripción en el Registro de la Propiedad por lo que propiamente no habría cargas (anteriores/posteriores) a nuestro derecho... (con la única salvedad que podría venir de la mano de la solicitud de una medida cautelar de anotación preventiva de la demanda, art. 727.5º LECivil). Siendo así, en todas aquellas subastas judiciales que tienen como objetivo la división de la copropiedad de un proindiviso, el adquirente del bien en subasta adquirirá todas aquellas cargas que, no sólo aparezcan anotadas en el Registro de la Propiedad a fecha de la expedición de las certificaciones de dominio y cargas sino que dicha obligación se extenderá hasta la definitiva adjudicación, confirmada por la firmeza del Decreto dictado en el Juzgado.

Recordemos que el artículo 613.3 LEC establece que cuando los bienes sean de las clases que permiten la anotación preventiva de su embargo, la responsabilidad de los terceros poseedores que hubieran adquirido dichos bienes en otra ejecución, tendrá como limite las cantidades que, para la satisfacción del principal, intereses y costas, aparecieran consignadas en la anotación en la fecha en que aquéllos hubieran inscrito su adquisición, por lo que, eso sí... puestos a reclamar las garantías de deuda anotadas en el Registro de la Propiedad encontrarán como fecha límite de actualización de cuantía el momento en que el adjudicatario del bien inscriba su dominio.

Liquidación Judicial.

Entidad Especializada en la enajenación de activos judiciales y concursales